سند عادی را به سند رسمی ترجیح ندهید

مردم ما هنوز هم به قول و قرارهای دوستانه و معامله کردن بر مبنای اعتماد و ریش سفیدی بیشتر از قول و قرارهایی که قانون سفت و سختشان می کند دلبسته اند؛ شاید به خاطر سنتی بودن، شاید به خاطر صرفه جویی در هزینه ها و شاید به خاطر ناآگاهی. برای همین است که فقط در حوزه املاک گفته می شود که یک سوم دعاوی مطرح شده در محاکم قضایی ناشی از اختلافاتی است که سرمنشا آن تنظیم اسناد عادی است یعنی اختلافاتی که با کنار گذاشتن دیدگاه های سنتی و مبتنی بر اعتماد متقابل دیگر به وجود نمی آید.

از نظر قانون، اسناد ۲ دسته اند که اسناد رسمی و عادی را شامل می شوند. اسناد رسمی آنهایی هستند که یا در دفاتر اسناد رسمی یا در ادارات ثبت اسناد و املاک یا توسط ماموران رسمی تنظیم و مهر و امضا می شوند. وقتی معامله ای با تنظیم سند رسمی ثبت می شود چند خاصیت مهم پیدا می کند، چون اسناد رسمی برخلاف اسناد عادی که اغلب محل اختلاف و درگیری می شوند غائله اختلافات را می خوابانند. ویژگی مهم اسناد رسمی این است که بین طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی آنها مثلاورثه، معتبر هستند. همچنین تاریخ سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز معتبر است به این معنا که اگر مثلا۲ نفر ملکی را براساس یک سند رسمی معامله کرده باشند و سپس فروشنده، همان ملک را با استفاده از یک سند عادی با شخص سوم معامله کند این سند عادی موجب نمی شود تا ملک از مالکیت کسی که سند رسمی را در اختیار دارد خارج شود. اسناد رسمی همچنین قابل انکار و تردید نیستند، هرچند که می توان ادعای جعلی بودن آن را مطرح کرد. به این ترتیب مثلااگر کسی با تنظیم سند رسمی در دفترخانه از فرد دیگری وجهی را مطالبه کند هیچ یک نمی توانند ادعا کنند که این سند را امضا نکرده اند و فقط می توانند ادعای جعلی بودن این سند را داشته باشند که البته برای اثبات موضوع جعل نیز خودشان باید ادله محکمه پسند ارائه دهند. در مقابل، اسناد عادی هیچ کدام از این ویژگی ها را ندارند و به راحتی می توانند سبب بروز اختلاف بین طرفین یک معامله بشوند.

به طور کلی نوشته هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری شان می نویسند و نیز نوشته هایی که برخلاف اسناد رسمی توسط یکی از ۳ مرجع صلاحیت دار تنظیم نشده باشند سند عادی محسوب می شوند. طبق این تعریف چک و سفته نیز سند عادی هستند، چون افراد راسا آن را تنظیم می کنند و هیچ مامور رسمی در صدورشان نقش ندارد، این در حالی است که صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ های آرم دار مانند آنچه توسط آژانس های املاک یا فروش اتومبیل تنظیم می شود، موجب رسمی شدن یک سند نمی شود.

البته ۲ حالت وجود دارد که طی آن اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می کنند یکی این که شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده صدور آن را تایید کند و دیگر این که در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته از سوی شخصی که انکار می کند قبلامهر و امضا شده است.

مبایعه نامه های مربوط به نقل و انتقالات ملک نیز جزو اسناد عادی محسوب می شوند و می توانند تمام پیامدهای این قبیل اسناد را به دنبال بیاورند، ولی با این حال مردم ترجیح می دهند تا مراحل مقدماتی نقل و انتقالات ملک را در بنگاه های املاک و نه در دفترخانه های اسناد رسمی ثبت کنند. البته قرار است از اول آبان ماه مبایعه نامه های جدید با شکل و شمایلی تازه وارد بازار نقل و انتقالات ملک شوند، ولی با این حال موضع سازمان ثبت به عنوان مرجع قانونی تثبیت مالکیت هنوز هم بر این است که این مبایعه نامه ها جزو اسناد عادی محسوب می شوند و برای همین قابل انکار و تردید.

نکته: صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ های آرم دار مانند آنچه که توسط آژانس های املاک یا فروش اتومبیل تنظیم می شود، موجب رسمی شدن یک سند نمی شود

این مبایعه نامه ها که برخلاف قراردادهای قبلی فاقد آرم قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هستند، طوری طراحی شده اند که هر کدام از آنها هولوگرامی دارند که رویشان شماره سریالی درج شده که به این طریق در سامانه مشاورین املاک تعریف شوند تا مشاور املاک دیگری نتواند از آن استفاده کند. همچنین در بالای این هولوگرام، بارکدی دوبعدی به صورت میکروفیلم قرار گرفته تا افرادی که وارد معامله می شوند بتوانند با عکسبرداری از این بارکد مشخصات ملک و قرارداد منعقد شده را مشاهده کنند.

منبع : روزنامه جام جم